Купля-продажа комнаты в коммунальной квартире в Иркутске

При оказании услуг нотариус обеспечивает права и интересы лиц, обратившихся за совершением нотариальных действий, строго в соответствии с законом. В случае если требования граждан и юридических лиц выходят за рамки закона, нотариус отказывает в совершении незаконного нотариального действия.
Лицензия нотариуса
Нотариус ответит на ваши вопросы и рассчитает стоимость услуг.
Задать вопрос

Перечень документов:    

1.  Документы, удостоверяющие личности участников договора (паспорта);

2. Правоустанавливающий документ (документ, на основании которого приобретена комната в коммунальной квартире (например, свидетельство о праве  наследстве, договор долевого участия, договор купли-продажи или др.); 

3. Свидетельство о регистрации права (при наличии); 

4. Справка паспортного стола о лицах, зарегистрированных в комната в коммунальной квартире (квартире), с копией поквартирной карточки (форма №17) и домовой книгой (при наличии). (На момент продажи все продавцы и лица, проживавшие в комнате в коммунальной квартире, должны быть сняты с регистрационного учета в продаваемой комнате. Справка выдается организацией, осуществляющей паспортный учет, а именно, паспортным столом МКУ Сервисного регистрационного центра г. Иркутска, управляющей компанией, ЖСК , ТСЖ и др.);

5. Нотариальное согласие супруга продавца (если продаваемая комната в коммунальной квартире является совместной собственностью супругов), либо брачный договор, по которому продаваемая комната в коммунальной квартире не является совместной собственностью супругов. Подлинник свидетельства о браке или его нотариально засвидетельствованная копия обязательна;

6. Нотариальное согласие супруга покупателя. Подлинник свидетельства о браке или его нотариально засвидетельствованная копия обязательна;

7.Разрешение органа опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний.

8. Отказы от права преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире от всех соседей - собственников других комнат в этой коммунальной квартире.

Тариф нотариуса (для случаев когда нотариальное удостоверение обязательно по закону):

0,5% от цены комнаты в коммунальной квартире + 5 500 руб. (за сложность проекта договора возможно увеличение до 6300 руб.). Предельный размер тарифа 26 300 руб.  Указанная ставка тарифа применяется если продавцом является несовершеннолетний, либо продается доля в комнате, либо продается вся комната в коммунальной квартире, принадлежащая нескольким продавцам, а также в других случаях, когда нотариальное удостоверение договора продажи комнаты в коммунальной квартире обязательно по закону;

В остальных случаях:

(когда нотариальное удостоверение договора продажи комнаты в коммунальной квартире НЕ обязательно по закону, то есть договор заверяется по желанию сторон):

Если цена квартиры до 1 000 000 руб.:

3 000 руб. + 0,4 % от цены комнаты в коммунальной квартире + 5 500 руб. (за сложность проекта договора возможно увеличение до 12 600 руб.).

Если цена квартиры от 1 000 000 руб. до 10 000 000 руб.:

7 000 руб. + 0,2 % от цены комнаты в коммунальной квартире, уменьшенной на 1 000 000 руб. + 5 500 руб. (за сложность проекта договора возможно увеличение до 12 600 руб.).

Возможен расчет через депозит нотариуса, см. "ПОДРОБНЕЕ" в конце этой страницы.

Оформление продажи-покупки комнаты в коммуналке

Даже недорогие комнаты в коммунальной квартире в оформлении сложны и покупателю нужно быть готовым к ряду получаемых в связи с ее приобретением обязательств.

У договоров продажи комнаты в коммунальной квартире есть свои особенности. В коммунальной квартире, несмотря на проведенную приватизацию, всегда остаются общие площади (кухня, санузел, коридоры и др.), которые являются общей собственностью всех соседей – собственников комнат в коммунальной квартире! По этой причине при продаже доли в недвижимости, имеющей статус коммунальной, продавцу придется пройти процедуру уведомления соседей – собственников всех других комнат в коммунальной квартире. Эта процедура называется «право преимущественной покупки», она предусмотрена ст. 42 Жилищного кодекса и является обязательной, чтобы сделка была признана легитимной.

Если Вы решили продать или купить комнату в коммунальной квартире или приобрести ее долю помните, что она должна быть приватизирована. Соседи – собственники других комнат в коммуналке имеют право в первоочередном порядке купить продаваемую комнату. Но соседи они могут купить ее по той цене и на тех условиях, которые определит продавец.

Если продавец планирует продать комнату третьему лицу (то есть покупателю, который на данный момент не является собственником другой комнаты в этой коммунальной квартире) – продавец обязан предложить свою комнату всем соседям – собственникам других комнат коммунальной квартиры.

Если соседи не желают купить комнату за предложенную продавцом цену (а диктовать свои условия соседи не вправе), то все соседи - собственники должны заверить нотариальный отказ от использования права преимущественной покупки продаваемой комнаты. Важным моментом в этом отказе является указание цены, по которой они отказываются покупать (это цена, по которой продавец предложил выкупить комнату).

Если сосед – собственник намерен купить комнату по предложенной продавцом цене, то сосед-покупатель обязан явиться в назначенное время на подписание договора и оплатить цену комнаты. Требовать уменьшения цены или изменения условий продаже сосед не вправе. Неявка соседа, выразившего намерение купить комнату, в назначенное время на подписание договора или неоплата цены дает право продавцу продать комнату третьему лицу.

Избежать недоразумений, связанных с учинением препятствий, учиняемых соседями при продаже комнаты, поможет участие нотариуса в процедуре уведомления соседей при подготовке к продаже комнаты. Правильно офрмленное извещение поможет провести сделку без дальнейших препятствий. Нотариус Милова Наталия Юрьевна может проконсультировать Вас относительно порядка уведомления собственников – соседей.

Основные сложности возникают с уведомлением соседей, которые не известны продавцу или место жительства их не установлено.

Услуги нотариуса. Купля-продажа комнаты в коммунальной квартире в Иркутске

В каких случаях без нотариуса действительно не обойтись?

По закону нотариальная форма для договора продажи комнаты в коммунальной квартире обязательна, если:

- комнату продает несовершеннолетний или недееспособный;
- продается доля в комнате;
- продается вся комната, которая принадлежит нескольким собственникам. Например, комната приватизирована на трех человек, значит, продать ее можно только у нотариуса.
- комната приобретается в долевую собственность покупателей, которые являются друг другу супругами.
 
Эти новые правила об обязательности нотариального удостоверения договоров предусмотрены ст. 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости",  и распространяются на продажу, мену и дарение любой недвижимости: комнаты, квартиры, дома, участка, нежилых зданий и т.д. При этом нет разницы, заключают договор граждане или лица юридические; наличие долевой собственности приведет всех к нотариусу.

Почему в Иркутске договор нотариуса надежнее, быстрее и удобнее?

Закон снабдил нотариусов новыми инструментами для защиты интересов клиента.

Заверив договор, нотариус Милова Н.Ю. может сама сдать документы в регистрационную службу. Эта услуга очень востребована. Главное ее преимущество - сокращенный срок регистрации: договор, сданный нотариусом электронно, будет зарегистрирован в течение суток и нотариус сам выдаст покупателю документ о регистрации права собственности. Обширная практика нашей нотариальной конторы по электронной подаче документов подтверждает, что работать так быстро и удобно, как нотариусу, так и нашим клиентам. Для сравнения, без нотариуса на регистрацию уходит от 7 до 9 рабочих дней дней (что составляет от 9 до 11 дней календарных). Все это время покупатель рискует остаться без комнаты в коммунальной квартире, если продавец приостановит регистрацию или последует арест. Электронная регистрация в Росреестре нотариального договора снимает эти риски.

Теперь, чтобы избежать рисков при расчетах за покупку, можно воспользоваться депозитом нотариуса Миловой Н.Ю. Покупатель может перевести деньги за комнату на депозитный счет нотариуса, и только после перехода к покупателю права собственности на комнату в коммунальной квартире нотариус выдаст деньги продавцу. Если же сделка не состоится, деньги в сохранности вернутся к покупателю.

К нотариусу часто обращаются и те граждане, для которых нотариальное удостоверение договора не обязательно. Ведь нотариус в Иркутске сам собирает документы, чтобы проверить чистоту сделки, - кадастровые сведения о недвижимости из Росреестра, выписку о принадлежности комнаты, об обременениях или спорах по объекту продажи, данные о долгах (банкротстве) продавца и пр. Кроме того, мы проверяем наличие лиц, отказавшихся от участия в приватизации и оформляем прекращение их права на проживание в комнате после продажи. Нотариус отслеживает права супругов продавца (включая бывшего), которые влияют на действительность сделки продажи. Нотариус также проверяет соблюдение условий, содержащихся в постановлениях органов опеки при продаже комнат или их долей, принадлежащих несовершеннолетним детям, поскольку от соблюдения их зависит действительность Вашей сделки.

Заручившись поддержкой нотариуса, покупатель снимает с себя риски оспаривания договора. Не зря в Гражданско-процессуальный кодекс были внесены изменения об особом статусе нотариального договора, с 2014 года обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении сделки, не требуют доказывания в суде. Так что обращение к нотариусу становится обычной практикой для всех, кто заботится о своем будущем.

Обращение за помощью к опытному нотариусу позволит Вам не переживать о правомерности сделки и обезопасить себя со всех сторон, ведь на рынке недвижимости всегда хватает мошенников.

Порядок действий при купле-продаже комнаты

После того как покупатель и продавец нашли друг друга и обсудили условия сделки, можно просто позвонить к нам в нотариальную контору и секретарь продиктует Вам перечень документов и рассчитает тариф. Затем необходимо взять имеющиеся у Вас документы и прийти на прием к нотариусу в Иркутске. Прием в нашей нотариальной конторе ведется как по записи так и без записи.

Один день понадобится на подготовку договора к удостоверению.
Нотариус Милова Н.Ю. запросит через федеральные базы данных необходимые для сделки документы (ответы на запросы нотариуса по нашим электронным базам поступают нам в срок от нескольких минут до нескольких часов).

Нотариус составит договор, в который будут включены Ваши условия и договоренности. При необходимости нотариус включит в договор дополнительные условия об ответственности сторон за исполнение обязательств, если это необходимо для обеспечения надлежащего исполнения договора и гарантий прав обоих сторон сделки. Кроме того, если покупатель приобретает комнату за счет кредита банка, нотариус сам согласует проект договора с банком в случаях, когда такое согласование является требованием банка.

Вам будет назначено удобное для Вас время для подписания договора. В среднем, вся процедура ознакомления с договором, окончательного согласования условий, разъяснения нотариусом прав и обязанностей продавцу и покупателю, а также подписание договора занимает до одного часа. Договор подписывается и удостоверяется на гербовых бланках по количеству продавцов и покупателей, удостоверяется нотариусом с проставлением на договоре удостоверительной надписи, подписи нотариуса и скреплении его гербовой печатью нотариуса. При необходимости нотариус заверяет также факт проведения расчетов по договору. По окончании этой процедуры продавцу и покупателю сразу выдаются их экземпляры нотариального договора.

Подача на государственную регистрацию заверенного нотариусом договора возможна тремя способами (по Вашему выбору):
1) Электронная подача документов нотариусом. Срок регистрации - в течении 1 суток с даты подачи. Документ о государственной регистрации выдает нотариус. На сегодня единственным ограничением электронной подачи документов является наличие закладной при покупке комнаты в коммунальной квартире за счет кредита банка (в этом случае подача на регистрацию возможна только нотариусом лично или сторонами (либо одной стороной) лично.

2) Подача документов лично нотариусом в Офис Росреестра в Иркутске. Срок регистрации - в течении 3 рабочих дней с даты подачи документов. Документ о государственной регистрации выдает нотариус.

3) Подача документов лично покупателем и/или продавцом в Офис Росреестра или МФЦ в Иркутске. Срок регистрации - в течении 3 рабочих дней с даты подачи документов в . Документ о государственной регистрации выдает Офис Росреестра или МФЦ.

Если у Вас остались вопросы по порядку заверения нотариусом Вашего договора купли-продажи квартиры Вы можете для консультации позвонить нотариусу в Иркутске: +7 (3952) 24-09-24.

Содержание договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире и его вступление в силу

Нотариусу необходимо представить максимум достоверной информации о недвижимом имуществе.

В договор, который составит Вам нотариус, обычно включаются следующая информация и условия:
- Адрес и кадастровый номер комнаты и площадь;
- Описание прав собственников жилья (или его доли) с указанием правоустанавливающих документов;
- Цена комнаты, порядок и срок уплаты цены;
- Права и обязанности продавца и покупателя;
- Заявления и гарантии продавца по новым правилам Гражданского кодекса;
- Порядок передачи комнаты, и составления передаточного акта;
- Ответственность сторон за нарушение условий договора;
- Порядок государственной регистрации договора.

Договор приобретет юридическую силу с момента удостоверения его нотариусом. Регистрация договора не требуется. Однако, для перехода права собственности на комнату в коммунальной квартире к покупателю - требуется государственная регистрация перехода права собственности к покупателю.

Государственная регистрация договора продажи комнаты в коммунальной квартире как сделки была отменена с 1 марта 2013 года и, как следствие, правовая экспертиза документов регистрационной службой по ним с 2013 года не проводится. Это еще одна причина обращаться за нотариальным удостоверением договора даже в том случае, когда закон Вас к этому не обязывает. Объем проверки регистрационной службой при регистрации перехода права собственности значительно уменьшен и, в связи с этим, полагаться на то, что служба проверит соблюдение условий действительности договора - не стоит. Действительность его предполагается, а оспоримые договоры службой регистрируются, в том числе и с нарушением прав супругов, а также лиц, имеющих право на проживание в квартире, и с другими нарушениями, устанавливать которые регистрационная служба теперь не вправе. В таких обстоятельствах гарантию действительности Вашего договора уполномочен давать только нотариус. Так предусмотрено нынешним законодательством.

Итак, переход права собственности к покупателю необходимо зарегистрировать. Госрегистрация производится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Только после появления записи в едином государственном реестре новым собственником комнаты в коммунальной квартире становится покупатель.

Передача денег при купле-продаже комнаты в коммунальной квартире

Вопрос о безопасности передачи денег стоит для продавца и покупателя особенно остро. Мало договориться только на словах – условия сделки и процесс передачи денег за комнату в коммунальной квартире или её долю также описывается в условиях договора.

Надёжнее всего передавать сумму через депозит нотариуса. Порядок действий следующий:

- покупатель вносит деньги на счёт нотариуса;
- нотариус удостоверяет договор купли-продажи и регистрирует его в Росреестре (либо стороны регистрируют его сами);
- средства перечисляются продавцу;
- если регистрация договора не произошла, деньги возвращаются покупателю.

Кроме того, продавец и покупатель также вправе произвести расчеты между собой и без депозита нотариуса, любым удобным им способом, от расчета через банковскую ячейку или безналичный платеж, до расчета наличными денежными средствами.

Так как процесс купли-продажи комнаты в коммунальной квартире имеет множество нюансов, будет разумно сразу прибегнуть к услугам нотариуса, чтобы ничем не рисковать и не терять время.

Стоимость услуг нотариуса теперь стала приемлемой для всех, в связи с чем, мы советует Вам лучше перестраховаться и лишний раз обратиться к нотариусу, чем заключать сделку, не зная обо всех особенностях этой процедуры и о новых возможностях или новой ответственности по закону. Вот уже несколько последних лет в рамках непрерывной реформы гражданского законодательства, правила игры на рынке недвижимости меняются по несколько раз в году и уследить за ними неспециалисту практически не возможно. Именно поэтому, нотариусы работают для Вас, непрерывно повышая квалификацию в этой сфере. Именно поэтому государство возлагает на нотариусов обязанность защиты прав граждан при заключении сделок, постепенно передавая в их компетенцию обязательное удостоверение все новых видов сделок.

Итак, если вам нужен нотариус в Иркутске, обращайтесь за консультацией и квалифицированной помощью по телефонам, указанным на сайте.

Порядок расчета через депозит нотариуса.

1. Покупатель вносит деньги на депозит нотариуса со своего банковского счета (размер комиссии нужно уточнить в Вашем банке покупателя) или наличными денежными средствами в банк нотариуса (комиссия не взыскивается). 

2. Нотариус удостоверяет договор купли-продажи, подает документы на регистрацию в Росреестр, получает зарегистрированные документы (срок регистрации от 1 до 3 дней). 

3. Нотариус перечисляет Продавцу деньги, внесенные в депозит, на любой банковский счет продавца (без банковской комиссии).

Если регистрация сделки не состоялась денежные средства с депозита возвращаются покупателю. 

За действия нотариуса по расчетам через депозит, взыскивается тариф в размере 1500 рублей, не зависимо от внесенный в депозит суммы.


Записаться на приём
Оформите заявку на сайте, нотариус свяжется с вами в ближайшее время и ответит на все интересующие вопросы.
Вернуться к списку